実家や相続した空き家について、「時々様子を見に帰っているけれど、これがどのくらい危険な状態なのか、自分では判断がつかない」と感じていませんか。

傾いている気がする、壁にひびが入っている、屋根の瓦がずれている——気になる兆候はあっても、それが「まだ大丈夫なレベル」なのか、「そろそろ本当に危険なレベル」なのか、専門家でなければ判断が難しいのが実情です。一人で悩んでいても、正しい判断材料がなければ、いつまでも不安な気持ちのまま先延ばしにしてしまいがちです。

私たち「アースサポート株式会社」は、島根県・鳥取県内で数多くの空き家解体を手がけてきました。本記事では、国が定める「特定空家等」の判断基準を基に、ご自身の目で確認できる老朽化の危険サインを、できるだけ丁寧に、チェックリスト形式でまとめました。専門用語が多く分かりにくい制度についても、順を追って説明していますので、専門家に相談する前に、まずはご自身で状態を把握するための材料としてお使いください。

老朽化した空き家の危険サイン・要点まとめ
どんな状態なら「危険」と判断されやすい？
建物の著しい傾き、基礎や柱の損傷、屋根材の剥落、外壁の穴あきなどが、国のガイドラインで示されている代表的な危険サインです。

1つでも当てはまったら、すぐ解体すべき？
いいえ、必ずしもそうとは限りません。自治体は複数の状態を総合的に見て判断します。ただし、複数該当する場合や、構造に関わる項目（傾き・基礎・柱）に該当する場合は、早めの専門家への相談をおすすめします。

チェックした後、何をすればいい？
危険サインが少ない場合は前回の「解体しない選択肢」記事もご参考に。複数該当する場合は、無料の現地診断で専門家の判断を仰ぐのが安全です。

空き家の老朽化が進み、倒壊などの危険性が高いと自治体に判断されると、「特定空家等」に指定されることがあります。この制度の詳しい内容は、当社の別記事「島根県での空き家の放置に伴う重大なリスク」でも解説していますので、あわせてご覧ください。ここでは、今回のチェックリストを理解するために必要な範囲で、制度の骨格を確認しておきます。

「特定空家等」は、実は1つの基準だけで決まるわけではありません。国のガイドラインでは、大きく4つの視点から判断されます。
・① そのまま放置すれば倒壊等、著しく保安上危険となるおそれのある状態
・② そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・③ 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・④ その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
本記事のチェックリストは、このうち読者の皆様に特に関わりの深い①と②を中心に構成しています。③景観や④その他の生活環境（立木の散乱、動物の鳴き声など）についても該当する場合がありますが、老朽化そのものとは性質が異なるため、今回は割愛しています。
※参照：特定空家とは／NPO法人空家・空地管理センター

放置すると、どのような手順で「特定空家等」に指定されるのか

空き家対策特別措置法では、所有者が空き家を適正に管理しない場合、自治体が段階的に対応する仕組みが定められています。まず「助言・指導」という形で改善を促し、それでも改善されない場合は「勧告」が出されます。勧告を受けると、次の章で説明する固定資産税の優遇措置（住宅用地特例）が適用されなくなります。さらに勧告後も改善が見られない場合は「命令」が出され、命令に違反すると50万円以下の過料が科される可能性があります。そして、それでも状態が改善されない場合、最終的には自治体が所有者に代わって解体などを行う「行政代執行」に至ることがあり、その費用は所有者に請求されます。
※参照：空家等対策特別措置法とは／NPO法人空家・空地管理センター、管理不全空家とは／日本空家対策協議会

固定資産税は、具体的にどのくらい変わるのか

「勧告を受けると固定資産税が最大6倍になる」という説明を耳にしたことがある方も多いと思いますが、これには少し補足が必要です。実際にNPO法人空家・空地管理センターが示している計算例を基に確認してみましょう。

例えば、敷地面積が200㎡以下で、建物の課税標準額が500万円、土地の課税標準額が2000万円だったケースで計算してみます（固定資産税率1.4%として計算）。
・住宅用地の特例が適用される場合：土地4.7万円（2000万円×1/6×1.4%）＋建物7万円（500万円×1.4%）＝合計11.7万円
・勧告を受けて特例が適用されなくなった場合：土地28万円（2000万円×1.4%）＋建物7万円（変わらず）＝合計35万円
この例では、差額は23.3万円で、税額は約3倍に増えることになります。「6倍」という数字は、あくまで土地部分の税額（4.7万円→28万円）だけを見た場合の倍率です。建物部分の税額は変わらないため、実際に負担する合計額で見ると、6倍よりは緩やかな増え方になるケースが多いということも、あわせて知っておいていただきたい点です。とはいえ、年間で20万円以上の負担増になり得るという点では、決して小さな金額ではありません。
※参照：特定空家とは（固定資産税の計算例）／NPO法人空家・空地管理センター

今回の記事では、その「特定空家等」を判断する際に、国が実際に用いている基準を基に、ご自身で確認できる危険サインをチェックリストにまとめました。これは、国土交通省が定める「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針」（ガイドライン）に示されている判断基準を参考にしています。
※参照：管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針／国土交通省

なお、これらの基準に該当したからといって、必ず特定空家等に指定されるわけではありません。実際の指定は、自治体の職員が現地を訪問し、総合的に調査した上で判断します。あくまで「ご自身の空き家が、どの程度の状態にあるか」を把握するための目安としてご活用ください。
※参照：【特定空き家】建物外観の基準／NPO法人空家・空地管理センター

ここからは、実際に確認できる10項目を見ていきます。それぞれの項目には、「なぜ危険なのか」という理由と、「確認のコツ」として、ご自身で無理なく確認する際のヒントも添えています。高所や床下など、無理な確認は絶対に避けてください。

外観・構造編

国土交通省住宅局が作成した判定の手引きでは、①〜③の構造に関わる項目について、症状の重さによって「小修理で済むもの」「大修理が必要なもの」「修理が難しく倒壊の危険があるもの」の3段階で判断する考え方が示されています。今回のチェックリストでは、この考え方も参考にしながら、症状の重さがイメージしやすいように説明を加えています。
※参照：特定空家等判断の手引き（「外観目視による住宅の不良度判定の手引き（案）」平成23年12月　国土交通省住宅局住環境整備室を参照元として引用）

□① 建物が傾いている
下げ振り等を用いて調査できる場合、1/20を超える傾斜が見られると、著しい傾斜として扱われます。ドアや窓の開け閉めがしづらくなっている場合も、傾きのサインの一つです。

傾きは、基礎や土台、柱といった構造部分に何らかの問題が起きている結果として現れることが多く、単独で見つかるよりも、②③の症状とあわせて発生することが少なくありません。

確認のコツ：床が傾いている場合、ビー玉やボールを床に置くと、転がる方向で傾きの向きが分かります。ドア・窓が以前より開閉しにくくなっていないかも、身近な目安になります。
※参照：【特定空き家】建物外観の基準／NPO法人空家・空地管理センター（「被災建築物応急危険度判定マニュアル」財団法人日本建築防災協会／全国被災建築物応急危険度判定協議会を参照元として引用）

□② 基礎に大きな亀裂・ひび割れ・変形がある
基礎に大きな亀裂や多数のひび割れがあったり、基礎と土台にずれが生じていたりする状態です。基礎と土台は建物の重さを支える役割があるため、ここが損傷していると倒壊の危険性が高まります。
なお、古い建物の中には、柱を直接地面に立てただけであったり、土台を地面に直接置いただけであったりして、そもそも基礎が無い建物も存在します。この場合は、基礎がある建物よりも倒壊等の危険性がさらに高いとされています。
確認のコツ：基礎の周囲を歩き、目視できる範囲でひび割れの幅や本数を確認してみましょう。ひびの幅が大きい、あるいは同じ場所に複数のひびが集中している場合は要注意です。

※参照：同上／特定空家等判断の手引き

□③ 柱や土台が腐食・シロアリ被害で欠損している
土台や柱に腐食・破損があったり、シロアリ被害（蟻害）によって大きな断面欠損が生じていたりする状態です。
柱・はり・筋かいは、建物自体を支え、バランスを取るための重要な構造部です。ここが正しく機能していないと、建物が自重に耐えられなくなったり、地震の際の水平方向の力に対する安全性が損なわれたりします。
確認のコツ：床下がのぞける場合、木部を指で軽く押してみて、簡単にへこむ・崩れるようであれば腐食やシロアリ被害が疑われます。無理に床下に入らず、目視できる範囲で確認してください。
※参照：同上

□④ 屋根が変形している、屋根材が剥がれ落ちている
屋根ふき材の全部または一部に、平らでない歪みや、剥離・破損・脱落が見られる状態です。屋根が変形していたり、ふき材が剥がれてしまっていると、雨漏りの原因になります。雨漏りは建物の劣化を急激に早める原因となります。
手引きの考え方では、瓦の大部分に剥落がある場合や、屋根が著しく変形している場合は、大修理〜修理不能に近いレベルとして扱われます。
確認のコツ：遠くから全体を見て、屋根のラインが波打っていないか、瓦の色や向きが不揃いになっている箇所がないかを確認しましょう。屋根に登っての確認は絶対に避けてください。
※参照：【特定空き家】建物外観の基準／NPO法人空家・空地管理センター／特定空家等判断の手引き

□⑤ 軒や雨樋が垂れ下がっている
軒の裏板や垂木が腐朽していたり、雨樋が垂れ下がっていたりする状態です。軒は屋根の裏側にあたる部分で、この部分で腐食などが起きているということは、どこかで雨漏りをしているということです。雨漏りした水が軒部分に溜まり、腐食を起こしている可能性が考えられます。
確認のコツ：軒先の板が黒ずんでいたり、めくれていたりしないか、雨樋が本来の位置から下がっていないかを見てみましょう。
※参照：同上

□⑥ 外壁に穴が空いている、または下地が露出している
壁を貫通する穴が生じていたり、外壁の仕上げ材が剥がれ落ちて下地が露出していたりする状態です。外壁が剥がれると、雨風から建物を守れなくなり、構造部分の腐朽につながります。
確認のコツ：壁面を少し離れた場所から見渡し、色が違う部分（下地が見えている部分）や、穴の空いている箇所がないかを確認しましょう。
※参照：同上

□⑦ 屋外階段やバルコニーが傾斜・腐食している
屋外階段やバルコニーの全部または一部に腐食・破損・脱落が見られたり、傾斜が生じていたりする状態です。
バルコニーが脱落すると、飛散する可能性があるだけでなく、固定していた部分から雨が侵入してしまう可能性もあります。また、バルコニーが傾斜しているということは、柱などの支持部分が弱くなってきている可能性があり、放置すると脱落にもつながる危険な状態です。
確認のコツ：階段やバルコニーの端に立たず、少し離れた場所から水平が保たれているか、手すりがしっかり固定されているかを目視で確認してください。
※参照：同上

□⑧ 門や塀にひび割れ・傾斜がある
門や塀にひび割れ・破損が生じていたり、傾斜が見られたりする状態です。塀の中には鉄筋などの構造が隠れています。ひび割れなどの破損があると、構造部分の腐食が進んでしまう可能性もあるため、早急な対処が必要です。塀は鉄筋とコンクリートでできているため重く、倒壊すると重大な事故につながる可能性があります。
確認のコツ：塀を軽く押してみて（安全な範囲で）ぐらつきがないか、ひび割れの隙間から鉄筋が見えていないかを確認しましょう。道路や近隣に面した塀は特に注意が必要です。
※参照：同上

衛生・周辺環境編

□⑨ 浄化槽が破損し、汚物の流出や異臭がある
浄化槽等の放置・破損によって汚物が流出したり、臭気が発生して近隣住民の生活に支障を及ぼしていたりする状態です。浄化槽の破損は異臭だけでなく、害虫・害獣の発生にもつながります。
確認のコツ：浄化槽の蓋の周辺に異臭がないか、蓋が破損・陥没していないかを確認してください。浄化槽の内部を開けて確認するのは危険ですので、絶対にご自身で行わないでください。
※参照：【特定空き家】衛生上有害となる状態／NPO法人空家・空地管理センター

□⑩ ゴミの放置・不法投棄による異臭や、ねずみ・はえ等の発生

ごみの放置や不法投棄によって臭気が発生していたり、多数のねずみ・はえ・蚊等が発生し、近隣住民の生活に支障を及ぼしていたりする状態です。臭いを放置しておくと、それを目当てに他の害虫・害獣も集まってきてしまうため、早めの対処が重要です。

確認のコツ：敷地内や庭先に、以前は無かったゴミが放置されていないか、小動物の足跡やフンなどが増えていないかを確認しましょう。

※参照：同上

補足：吹き付け石綿（アスベスト）について

建物に吹き付けられた石綿（アスベスト）が飛散し、暴露する可能性が高い状態も、衛生上有害な状態として扱われます。石綿は吸引すると肺がん等のリスクがあるとされているため、古い建物の解体を検討する際は、事前調査が必要です。

※参照：同上

チェックが1〜2個程度で、外壁の一部の傷みなど軽微なものにとどまる場合
すぐに解体を検討する必要はないケースが多いです。国土交通省住宅局の手引きの考え方でいえば「小修理」の範囲にとどまっている可能性があります。ただし、老朽化は放置すると進行するため、定期的な点検は続けましょう。前回の「空き家は解体しないとダメ？」の記事でご紹介した「解体しない」ための選択肢（空き家バンク、賃貸活用、リフォーム等）も、あわせてご検討いただけます。

①〜③（傾き・基礎・柱などの構造に関わる項目）に該当する場合
建物の安全性に直結する部分のため、早めに専門家による現地診断を受けることをおすすめします。手引きの考え方では、基礎の不同沈下や柱の著しい傾斜は「大修理」、腐朽・破損・変形が著しく崩壊の危険がある状態は「修理不能」に近いレベルとして扱われます。ご自身での判断だけで先延ばしにすると、状態がさらに進行し、対応の選択肢が狭まってしまう可能性があります。また、老朽化が進むほど、内部に残された家財道具の量や構造の劣化によって、将来的な解体費用が上がる傾向があることも踏まえておくとよいでしょう。

複数の項目に該当する場合、または⑨⑩のような衛生面の問題が近隣に影響している場合
自治体から「特定空家等」の助言・指導、さらには勧告を受ける前に、対応を検討することをおすすめします。勧告を受けてからでは、前章でご説明したとおり、固定資産税の負担が増えるなど、不利になる場合があります。

判断に迷う場合の、現実的な進め方
「解体すべきか、まだ様子を見てよいのか」の判断は、写真や間取りだけでは難しいことがほとんどです。現地診断では、以下のような点を実際に確認したうえで、フラットな情報をお伝えします。
・傾きや基礎のひび割れが、どの程度進行しているか
・屋根や外壁の劣化が、雨漏りにつながっているかどうか
・老朽化の進行度に対して、修繕・リフォームと解体のどちらが現実的か
チェックリストで気になる項目が見つかった場合も、逆にほとんど当てはまらなかった場合も、その結果に応じて次に取るべき行動は変わります。判断材料の一つとして、無料の現地診断をご活用ください。

いずれの場合も、判断に迷う際は、専門家による無料の現地診断を活用するのが安心です。ご自身の目で確認できることには限界がありますので、決して無理をなさらないでください。

老朽化した空き家について「解体すべきかどうか」を判断するのは簡単ではありませんが、今回ご紹介したチェックリストは、その第一歩として、国のガイドラインに基づいた客観的な目安になります。ご自身の目で確認できる範囲には限界がありますが、「気になる箇所がどこにあるか」を把握しておくだけでも、専門家に相談する際の判断材料になります。

特定空家等に指定される仕組みや、固定資産税の変化についても、できるだけ具体的な数字を交えてご説明しました。制度を正しく理解しておくことは、漠然とした不安を減らし、落ち着いて次の一歩を選ぶための助けになるはずです。

私たち「アースサポート株式会社」は、島根県・鳥取県内で長年にわたり空き家の解体に携わってきました。チェックリストで気になる項目が見つかった場合も、まだ判断がつかない場合も、まずは現地診断だけでもお気軽にご相談ください。

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執筆・監修：アースサポート株式会社（島根県松江市／産業廃棄物処理・解体事業）
本記事は、島根県・鳥取県内で長年にわたり空き家の解体に携わってきた当社が、国土交通省の「特定空家等」判断基準に基づき、ご自身で確認できる老朽化の危険サインを整理し、執筆しています